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润 鹏 分 享 会
最高法观点以及各地高院规定中的冲突
主要裁判观点及理由的分析
(一)不能排除强制执行的主要理由:
1.没有足够的证据证明借名买房的事实
无任何支付案涉房屋价款的转账记录或票据
查封案涉房屋前未与出卖人签订合法有效的书面买卖合同。
无法证明借名人在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。
2. 借名人具有可责难性
借名人应当预见到风险
借名人对未过户存在明显过错,例如:不想让其配偶知悉。
为了规避限购政策,损害社会公共利益和社会秩序,有违公序良俗。
3.物权公示公信原则应予以维护
《物权法》司法解释一第2条往往适用于登记错误的情形。
物权变动效力的法律规定系与民事财产体系和市场交易安全密切相关的
强制性规定,当事人不得通过仅具相对效力的债权合同方式改变法定的
物权变动模式,进而主张所谓“名义物权与真实物权的分离”。
相对人基于物权公示所产生的信赖应予以保护
4. 其他理由
借名人仅享有债权请求权,不具有对世效力、排他效力和绝对效力。
申请执行人属于应受法律保护的善意第三人
维护正常司法秩序的需要
(二)可以排除强制执行的依据和理由
不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;
不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;
涉及不动产权利限制、提示的事项;
其他相关事项
在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人
民法院的要求交付执行;
非因买受人自身原因未办理过户登记。
支付了首期款,定期还贷;
实际占有房屋,如缴纳物业费、水电费等;出租房屋并收取租金。
4. 借名人的请求权优于一般债权人。
异议人在案外执行异议之诉中如何举证?
房产买卖合同、车位购买合同、贷款合同等原件在异议人控制之下;
有书面的房屋代持协议或借名买房合同。
查封前缴纳的物业费、公共维修基金、装修费、垃圾清运费、购买家用电
器等相关票据;
查封前缴纳的水、电、燃气、暖气、车位租借费等票据;
实际居住,如该房产已经出租则每月由异议人收取租金证明及房屋租借协
议。
异议人已经缴纳全款或大部分款项的证明材料;
异议人已经缴纳首付款项证明,及每月还贷证明;
异议人向被执行人转款,用于购买房产的相关转款证明。
购买房产缴纳的相关税费证明。
因房产被查封而无法过户;
因地产公司等其他原因无法过户。
并非为了规避法律、行政法规的强制性规定
并非为了规避国家、地方政府限购政策
不违背公序良俗
房屋可能作为出名人财产被强制执行;
出名人违反相关协议将房屋另卖他人;
对出名人而言,其面临未来买房可能受到某些限制;
房屋所有权权属纠纷。