【润鹏师道】借名买房可以排除强制执行吗？

文章来源：润鹏观点  2022-01-06 11:14:30  润鹏律师事务所 4

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2021年12月03日，李燕妙律师为全所同事做了以《借名买房可以排除强制执行吗？》为主题的分享。

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李燕妙律师主要从以下几个方面与大家探讨了关于借名买房可以排除强制执行。

最高法观点以及各地高院规定中的冲突

（一）最高法院观点

2013年6月28日，《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》在“国五条”等房地产调控政策实施背景下,为规避税收、限贷及限购政策,现实生活中出现了大量“假离婚”、借名买房、二手房买卖中签订阴阳合同、虚构债务后协议以房抵债等现象,有些已经形成纠纷诉至法院。这些案件基本表现为:当事人之间虚构借贷等债权债务关系;法院立案受理后,双方当事人自愿达成调解协议约定用债务人的房产抵偿债务,由法院出具调解书后被迅速执行房产过户。这些问题的发生,极大地扰乱和冲击了房地产市场的正常秩序,严重影响了国家房地产调控政策的贯彻落实,也严重干扰了人民法院正常的审判活动。

解读：该文件并未对借名买房的效力予以明确。但表明了最高法的基本态度，也即：规避税收、限贷及限购政策的借名买房，会扰乱和冲击房地产市场的正常秩序，严重影响国家房地产调控政策的贯彻实施，严重干扰人民法院正常审判活动。

（二）各地高院规定中的冲突

1、2017年9月12日，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条中，首次明确借名买房合同有效，而且在具备购房资格时借名人有权要求过户，但如果要求确权将不能获得支持。同时强调了要优先保护善意交易第三人的权利。

2、2019年08月07日广东省高级人民法院《关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重大问题的解答》第十一条中，能够提供证据证明被执行人只是名义产权人、异议人才是实际产权人的，如无损害国家利益、社会公共利益的情形，可以排除执行。解读：地方高级法院首次明确借名买房可以排除执行，而且可以排除金钱债权债权人的查封执行！

3、2019年04月30日，《黑龙江省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》第三十条中，借名登记合同是借名人与出借人之间的合意,借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错,且借名协议通常是为了规避国家法律与政策,对由此产生的风险理应自行承担。因此,在借名买房的情况下,借名人与出借人之间的借名登记约定不能对抗申请执行人。解读：认为借名买房只是债权关系，借名人不是物权所有人，且借名有过错（通常为规避国家法律政策），因此没有产生物权变动效果的，合同具有相对性，因此不得对抗第三人或者申请执行人，也即不能排除强制执行。

4、2018年02月24日，《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第二十三条中，借名人实际享有房屋权益,借名人要求确认其权属的,人民法院不予支持。借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。解读：明确借名买房未经物权登记公示不能确权，但可以要求过户，优先保护善意交易第三人权利。

5、 2019年02月26日，《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第四条中“金钱债权执行中，执行法院对案涉房屋采取查封措施后，案外人以其与被执行人存在借名买房关系，且系房屋实际所有权人为由提出异议的，应裁定驳回异议。由此引发的执行异议之诉案件，应驳回其诉讼请求。”解读：旗帜鲜明地不支持借名买房排除执行——借名人提出执行异议的，裁定驳回；提起执行异议之诉的，判决驳回诉讼请求！

主要裁判观点及理由的分析

（一）不能排除强制执行的主要理由：

1.没有足够的证据证明借名买房的事实

无任何支付案涉房屋价款的转账记录或票据
查封案涉房屋前未与出卖人签订合法有效的书面买卖合同。
无法证明借名人在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。

2. 借名人具有可责难性

借名人应当预见到风险
借名人对未过户存在明显过错，例如：不想让其配偶知悉。
为了规避限购政策，损害社会公共利益和社会秩序，有违公序良俗。

3.物权公示公信原则应予以维护

《物权法》司法解释一第2条往往适用于登记错误的情形。
物权变动效力的法律规定系与民事财产体系和市场交易安全密切相关的
强制性规定，当事人不得通过仅具相对效力的债权合同方式改变法定的
物权变动模式，进而主张所谓“名义物权与真实物权的分离”。
相对人基于物权公示所产生的信赖应予以保护

4. 其他理由

借名人仅享有债权请求权，不具有对世效力、排他效力和绝对效力。
申请执行人属于应受法律保护的善意第三人
维护正常司法秩序的需要

（二）可以排除强制执行的依据和理由

通常援引的法律规定

1. 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）

第二条：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

2.《不动产登记暂行条例》

第八条第三款：不动产登记簿应当记载以下事项：

不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；
不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；
涉及不动产权利限制、提示的事项；
其他相关事项

3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《异议复议规定》）

第二十八条对不动产买受人的物权期待权加以特别保护，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人
民法院的要求交付执行；
非因买受人自身原因未办理过户登记。

支持的理由

1.提供了确实充分的证据证明其为案涉房屋的实际所有权利人。

支付了首期款，定期还贷；
实际占有房屋，如缴纳物业费、水电费等；出租房屋并收取租金。

2.诉争房产并非执行案债权的抵押担保财产，也没有证据证明有关保证系基于出名人名下有诉争房产预告或者备案登记的合理信赖。

3.并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗。

4. 借名人的请求权优于一般债权人。

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异议人在案外执行异议之诉中如何举证？

鉴于目前司法实践中，均以《异议复议规定》第二十八条认定借名人权益是否可以排除强执。所以，借名人在执行异议之诉中作为异议人应从该法条逐条入手举证证明自己是实际产权人。

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

房产买卖合同、车位购买合同、贷款合同等原件在异议人控制之下；
有书面的房屋代持协议或借名买房合同。

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

查封前缴纳的物业费、公共维修基金、装修费、垃圾清运费、购买家用电
器等相关票据；
查封前缴纳的水、电、燃气、暖气、车位租借费等票据；
实际居住，如该房产已经出租则每月由异议人收取租金证明及房屋租借协
议。

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

异议人已经缴纳全款或大部分款项的证明材料；
异议人已经缴纳首付款项证明，及每月还贷证明；
异议人向被执行人转款，用于购买房产的相关转款证明。
购买房产缴纳的相关税费证明。

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；

因房产被查封而无法过户；
因地产公司等其他原因无法过户。

（五）借名人不具有可责难性。

并非为了规避法律、行政法规的强制性规定
并非为了规避国家、地方政府限购政策
不违背公序良俗

风险提示：借名买房潜在法律风险！

房屋可能作为出名人财产被强制执行；
出名人违反相关协议将房屋另卖他人；
对出名人而言，其面临未来买房可能受到某些限制；
房屋所有权权属纠纷。

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